Финансы / Метр дошел до дна

Метр дошел до дна

Идешь вечером мимо некоторых вроде бы уже давно сданных высоток, а в большинстве окон темно. И вот гадай - то ли квартиры стоят непроданными, то ли куплены лишь для вложения денег, то ли внутренней отделки ждут.

Васса ЯКУШЕВА

Понятно, что в нынешних экономических условиях те потенциальные покупатели, что могли бы оформить ипотеку, не торопятся в банки, опасаясь потерять завтра работу и попасть в финансовую кабалу. Другим и вовсе не до крупных приобретений – заработков едва хватает на еду.

Что же сегодня происходит на рынке жилья и когда ждать оживления отрасли? Об этом мы решили поговорить со строителем, риэлтором и представителем власти.

 

Квартир - на два года вперед

Генеральный директор ЗАО «Строительно-инвестиционный холдинг «Ликос» Александр КУНИЛОВСКИЙ:

- Сегодня строительная отрасль находится в жесточайшем кризисе. Внешне это незаметно: краны движутся, дома сдаются, предложений на рынке масса. Ввод жилья в 2015-м оказался даже выше, чем в 2014-м, потому что сдавались высотки, заложенные в благополучные 2012 - 2013 годы. На 1 февраля в Оренбурге в домах разной степени готовности застройщики и риэлторы предлагали 6 тысяч квартир. Для нашего города это очень много! Если в месяц сейчас продается около 300 квартир, сами посудите - два года можно торговать нынешним запасом. В основном жилье приобретается по ипотеке, а условия банков сегодня таковы, что максимум 15 процентов семей могут претендовать на ее получение.

Если посмотреть российскую статистику банкротств за 2015-й, там тысячи строительных компаний! В том числе специализирующиеся на ремонтных работах, прокладке дорог и коммуникаций, монтаже электротехнического оборудования... По Оренбургу каких-то резонансных банкротств пока нет, и самые крупные и известные застройщики, которые ведут весь комплекс мероприятий по возведению домов в 15 и 17 этажей, остаются на рынке. Но таких, с кем можно не бояться иметь дело, - не более десятка.

- Может, и хорошо, что кризис отсеет с рынка самых ненадежных?

- Сейчас в Госдуме находится на рассмотрении целый блок поправок к Федеральному закону № 214, определяющему правила участия физических лиц в долевом строительстве. Формулируются столь жесткие условия к застройщикам, что начинающая фирма уже никогда на этот рынок не зайдет. Почему сегодня, находясь в сложной экономической ситуации, крупные оренбургские фирмы все равно вводят жилье, не останавливают стройку? Если в доме на двести квартир имеется хоть один договор долевого участия, в случае несвоевременной сдачи ты понесешь такие издержки - квартиру, считай, бесплатно отдашь, а если дольщиков много, по сумме ты станешь банкротом. Потому достраиваем и будем сдавать объекты даже в убыток себе. Несмотря на то, что трехкомнатные квартиры, например, сейчас продаются ниже себестоимости.

- В кризис 2008 - 2009 годов в Оренбурге тоже скопилось много непроданного дорогого жилья. Экономкласс, небольшие по размеру квартиры раскупаются куда лучше.

- В Оренбурге квадратные метры вообще недорогие. Почему у нас не развит сегмент бизнес-жилья? Потому что есть возможность строительства коттеджей за городом. Между дорогостоящей квартирой и домом на земле обеспеченные люди выбирают дом. Остается жилье среднего сегмента, а есть и совсем экономичное. Например, в моде квартиры-студии по 27 - 29 квадратных метров. Я такое жилье возводить никогда не буду. Дом простоит полвека, а то и век, через полсотни лет наши потомки увидят его и спросят, какой... неумный человек это строил. Не надо загонять людей в гетто! Уверен, лет через десять россияне заживут достойно и студии будут никому не нужны.

- На одном из совещаний вы обмолвились, что объемы работ у вашей компании сократились сейчас втрое - это так?

- Примерно. Мы сейчас только достраиваем. Остались два дома и социально-торговый комплекс в 17-м микрорайоне Северо-Восточного жилого массива. Введем их осенью - и все, больше в работе ничего нет. Осенью хотели заложить нулевые циклы - не стали, теперь в мае планируем. Но действовать намерены очень осторожно: там не будет дольщиков, только наши деньги. Если рынок позволит, продолжим строительство. Могу гарантировать, что в 2016-м ввод жилья по области будет еще значительный, но ниже уровня 2015-го, а вот 2017-й станет провальным, с неизбежным ростом цен на жилье.

- Работников компании тоже сокращаете?

- Да, оптимизировали численность, причем серьезно. Сейчас по всем строительным фирмам сокращение идет - в разы. Но, даже приостановив работы, сохраним костяк коллектива, который станет основой для реализации будущих проектов. Менять вид деятельности наша компания не собирается.

- Каким видите выход из ситуации в строительстве?

- Пока не заработают все отрасли экономики, строительству не поможешь. Строителям нужны не деньги, а люди, готовые и способные приобретать жилье.

 

Если покупать, то сегодня

Вице-президент Оренбургской гильдии риэлторов, генеральный директор ООО «Первое городское бюро недвижимости» Павел ГАВРИЛОВ:

- Всплеск продаж был в конце 2014-го. После скачка курса доллара люди не знали, как сохранить свои средства, и застройщики реализовали очень много квартир даже со сроком сдачи в 2016 - 2017 годах. Сейчас такого нет, и все же в 2015-м продажи шли - в первую очередь потому, что государство повернулось лицом к строителям и гражданам и субсидировало ставку по ипотечным кредитам на приобретение нового жилья. Под 11,4 процента годовых они для населения уже более-менее доступны. Программа действовала до нынешнего марта, а теперь Правительство РФ продлило ее и до конца 2016 года. Сейчас средняя ставка по ипотеке - 12 процентов.

- И все же, чтобы продать квартиры, строители вынуждены снижать их цены до предела.

- Да, если сделать поправку на инфляцию, сейчас цена квадратного метра - самая низкая за всю новейшую историю строительства в нашем регионе. Я бы сказал, это - дно, дальше падать некуда. Некоторые продают уже по 28, 30 тысяч рублей, а в среднем метр на первичном рынке сейчас оценивается в 34 - 38 тысяч. В 2014-м было от 40 тысяч и выше.

- Значит, если покупать жилье, то делать это надо именно сейчас? В том числе по-прежнему можно приобретать для вложения средств - чтобы потом продать вдвое дороже?

- Вдвое дороже уже не будет, хотя рост произойдет - такая низкая цена не может оставаться долго. В новых экономических условиях люди заняли выжидательную позицию сбережения средств на депозитах под 7 - 9 процентов годовых. Недвижимость сегодня таких доходов не приносит. Сейчас покупают главным образом те, кто хочет именно жить в этих квартирах. И правильно делают. Есть 200, 300, 400 тысяч рублей для первоначального взноса? Остальное можно взять по ипотеке, пока сохраняется льготный процент.

- Жилье бизнес-класса раскупается явно плохо. Основной спрос на первичном рынке сегодня - на маленькие студии?

- Конечно, жилье большой площади с ценой от 45 до 60 тысяч рублей за квадрат покупатели не расхватывают как пирожки. Например, квартиры в жилом комплексе бизнес-класса «Дрезден» продаются на протяжении уже нескольких лет, и до сих пор есть предложение, но этот дом изначально позиционировался как жилье совсем недешевое - с подземным паркингом, с консьержами. Я бы не сказал, что основной спрос на студии - вообще небольшие 1 - 2-комнатные квартиры всегда расходятся лучше. 3-комнатные, как правило, продаются уже под конец строительства.

- В последние годы был взят курс на развитие коттеджных поселков вокруг Оренбурга. Как сейчас там с продажами?

- Наша компания сама выступала застройщиком загородного поселка Перовский - более трехсот квартир мы продали неплохо, потому что они шли тоже как комфортное жилье экономкласса. Дома сейчас продаются, конечно, очень сложно - там и цена выше, чем у квартир, и, как правило, отделка черновая, нужен еще серьезный ремонт. А по многоэтажному жилью некоторые застройщики сделали в прошлом году маркетинговый ход - продавали уже отремонтированные квартиры по той же цене, как если бы отделка была только черновая. Хотя ремонт - это еще около 3 тысяч рублей на квадратный метр. В Москве все жилье продается сейчас с чистовой отделкой. Думаю, и в Оренбурге к этому придем.

- На вторичном рынке тоже цены упали?

- В последние годы они были сильно перегреты, и в 2015-м просели сразу процентов на 15 - 20. Хотя цена квадратного метра на вторичном рынке все равно выше, чем на первичном. Сами посудите, 1-комнатная квартира в 33 метра в стандартных панельных 9-этажках стоит сегодня 1600 - 1800 тысяч рублей: получается, каждый метр - дороже 50 тысяч! Тут, конечно, играет роль еще и маленькая площадь старых квартир: цена новых может быть примерно такой же, но метраж в них больше, соответственно каждый метр обходится покупателю дешевле.

- На каком рынке сейчас продаж больше - на первичном или вторичном?

- По информации Сбербанка, в Оренбурге 60 процентов ипотечных кредитов берется для приобретения жилья на вторичке. Хотя выбор для покупателей большой и там, и там. Сегодня у нас рынок покупателей, а не продавцов.

 

Заделы зависят от спроса

И. о. министра строительства, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства области Ольга МИЩЕРЯКОВА:

- Тяжелейшим кризисом текущую ситуацию в строительстве я бы не назвала. Конечно, нет сегодня такой маржинальности (прибыльности – Ред.), какая была в позапрошлом и прошлом годах. Но примечательно, что за первые два месяца 2016-го многоквартирного жилья введено даже больше, чем за аналогичный период 2015 года. То есть квартиры пока строятся, а значит, и продаются. Да, спрос не так велик. Да, уменьшился объем ипотечного кредитования. Однако нынешняя ситуация отличается от той, что была во время кризиса 2008 – 2009 годов. И – да, есть большое количество непроданных квартир, но это квартиры большой площади: даже если цена квадратного метра невелика, сумма в целом получается весьма приличная и реализовать сложно.

- Куниловский говорит, что сейчас жилье-то вводится, но новое строительство компании не начинают, не создают задела для будущих домов.

- Пусть осторожно, но и начинают, и создают – и «УКС», и «ФСК», и «УПСК», и «Оренбургстрой», и «Ваш дом». За первые два месяца этого года компании получили разрешения на строительство по области около 50 многоквартирных домов общей площадью более 120 тысяч квадратных метров. Что значит не делать заделы? Значит, заявлять, что завтра мы уходим с рынка и вообще не работаем. Ответственные компании с оренбургского рынка уходить, по-моему, не планируют. Пусть сейчас и не такие заделы, какие были три года назад.

- Как вы считаете, когда строителям можно будет перестать осторожничать и снова работать как прежде?

- Очень сложно спрогнозировать, потому что мы, как одна из основных отраслей, зависим от ситуации в экономике в целом, от платежеспособного спроса населения. Сейчас нужно работать над тем, чтобы люди могли брать ипотечные кредиты, поскольку 60 процентов сделок происходит при помощи ипотеки. У кого-то, может, и есть деньги, но эти люди опять же вкладывают их в покупку жилья очень осторожно, поскольку не понимают, что будет завтра, будет ли работа, адекватная цена на продукты, на коммуналку и так далее. А потребность в квартирах есть, и цена на них в Оренбуржье невысока. В сравнении с другими регионами Приволжского федерального округа у нас по цене квадратного метра второе место снизу.

«По требованию российского законодательства, комментарии проходят модерацию. Мы удаляем сообщения, содержащие мат, сниженную лексику и оскорбления, даже в случае замены букв точками, тире и любыми иными символами. Не допускаются сообщения, призывающие к межнациональной и социальной розни.Также в комментариях мы не публикуем чужие авторские тексты»

актуально

Потребитель

Билеты на фуникулер не подорожают

С 12 апреля стоимость проезда по канатной дороге вернется на прежний уровень.

Глубинка

Жизнь на разъезде

Есть на карте Оренбургский области маленький хутор Казарма. Три дома, восемь человек. Кто же тут живет? Как ощущают себя люди на этом островке уединения?

Скандал

Остались со сносом

Сегодня, 10 апреля, в Ленинском районном суде Оренбурга продолжилось рассмотрение резонансного административного дела о сносе «обкомовской дачи».

Эхо трагедии

Это бесчеловечно

Родственники погибших при крушении АН-148 до сих пор находят на месте трагедии фрагменты самолета и человеческих тел…

Паводок

Ждем «гостей» с полей

Пик паводка в Оренбуржье ожидается 11 - 12 апреля. В зоне риска остаются западные и восточные районы области.

Закон и порядок

Не пригоден для назначения

Центральный райсуд Оренбурга огласил приговор бывшему руководителю городского управления жилищной политики Сергею Макееву. Экс-чиновник обвинялся в злоупотреблении должностными полномочиями по скандальному делу о «сиротских домах».

Паводок

Паводок набирает обороты

В региональном ГУ МЧС сообщают, что по области подтоплены 17 низководных объектов. В связи с повышением дневных температур есть вероятность подтопления талыми водами придомовых территорий и приусадебных участков.

Здоровье

Шоколад в черном списке

До конца года Минздрав РФ обещает запустить программу добровольной маркировки полезных продуктов питания.