Жилье / Метры выжидания

Метры выжидания

Региональный минстрой отчитывается о перевыполнении планов, строители поджимаются, риелторы бьют тревогу. Что же на самом деле происходит сегодня на рынке недвижимости?

Васса ЯКУШЕВА

Фото Галины ФОМИНОЙ

Где только не встретишь сегодня рекламу продаваемого жилья! Даже в автобусе на спинках сидений - «портреты» многоэтажек от одной известной оренбургской строительной компании. Дома готовы, цены – ниже, чем от полутора миллионов рублей, только купите! Региональный минстрой отчитывается о перевыполнении планов, строители поджимаются, риелторы бьют тревогу. Что же на самом деле происходит сегодня на рынке недвижимости?

Ряды покупателей редеют

- Предложение на рынке недвижимости сейчас вдвое превышает спрос. На 1 января на продажу по Оренбургской области было выставлено 13 тысяч квартир. Разных по ценам, в разной степени готовности, в том числе совсем достроенных, но нереализованных. Но одновременно имелось лишь 6 тысяч желающих жилье купить.

Директор ООО «Региональный центр «ОИЖК-недвижимость» Надежда Зверева в нынешнем году дважды озвучивала эти цифры, и пока их никто не оспорил.

Дочернее предприятие Оренбургской ипотечной жилищной корпорации проводит маркетинговые исследования уже 12 лет.

- В 2007-м в областной экспозиции находилось 3 тысячи квартир, а спрос был на 23 тысячи, - показывает свои таблицы Зверева. - Теперь соотношение поменялось. Во время прошлого кризиса, как показывал наш опрос, 72 процента граждан говорили, что им нужно улучшать жилищные условия. Сегодня - только 26 процентов. То есть ряды потенциальных покупателей сильно поредели. Причины разные: кто-то успел решить жилищные проблемы и его все устраивает, кто-то отказался даже от самой мысли улучшить условия – на это просто нет денег.

Без особняков обойдемся

Областной министр строительства Александр Полухин воспринимает ситуацию в подведомственной ему отрасли без драматизма – как-никак 966 тысяч новых квадратных метров жилья в Оренбуржье введено в 2016-м. Это меньше в сравнении с 1 миллионом 190 тысячами 2015 года, ну так тогда вообще абсолютный рекорд был поставлен. На 2016-й плановая цифра, защищенная в Минстрое России, равнялась 900 тысячам метров, и область, значит, ее даже перекрыла.

Причем, что интересно, снижение объемов в минувшем году произошло из-за уменьшения площади индивидуального жилья, возводимого населением. По сути, частный сектор является прекрасным индикатором восприятия гражданами процессов в экономике. Вместо особняков по 500 - 600 квадратных метров семьи сегодня строят дома в основном по 220 - 240. Для комфортной жизни этого достаточно, а расход материалов меньше, да и после сплошная экономия - и на коммунальных платежах, и на налогах. Похоже, эпоха роскошных особняков закончилась.

Строительные компании, кстати, сейчас тоже сосредоточились на стандартных квартирах экономкласса. 86 процентов введенного в 2016-м по Оренбуржью жилья - как раз такого типа.

Причем 70 процентов всех введенных метров приходится на долю областного центра и окружающего его района. Правильно, какой застройщик пойдет в территорию, где вообще нет спроса на жилье? Но даже и в Оренбурге спрос такой, что средняя цена квадратного метра, словно забыв про инфляцию, в 2016-м опустилась на первичном рынке до 37,5 тысячи рублей, на вторичном (там традиционно дороже) — до 39,6 тысячи. Полухин говорит, это уровень 2012 года, и прогнозирует, что дальше сильного снижения цен уже не будет, ну разве еще на пару-тройку процентов. Иначе для строительных компаний пойдет торговля в убыток.

Строители вкапываться не спешат

- По низкой стоимости квадратного метра жилья мы находимся на втором месте в Приволжском федеральном округе. Это очень хороший результат, - доволен Полухин.

Хороший или нет, вопрос спорный, ведь в условиях рынка цены напрямую зависят от уровня доходов населения в том или ином регионе. Оренбуржцы в своей массе платить дороже, значит, не могут. Хотя, конечно, снижение цен свидетельствует и о перенасыщении нашего рынка недвижимости, о значительном перевесе предложения над спросом.

Тему кризиса в строительстве «Южный Урал» поднимал еще год назад. Тогда генеральный директор холдинга «Ликос» Александр Куниловский с наших страниц свидетельствовал: и его строительная компания, и другие вынуждены сокращать объемы работ и коллективы. Признавался, что уже начатые дома, понятно, введет, однако впредь намерен действовать с большой осторожностью. На днях я позвонила в «Ликос»: какова там ситуация сегодня?

- В целом работаем нормально, но вот строительный бизнес по итогам 2016-го поджали на 40 процентов, - признался директор по финансам и экономике холдинга Евгений Анохин. - Спрос сейчас в основном на КПД (крупнопанельное домостроение. - Ред.), мы тоже пытаемся часть этого сектора ухватить. Получается или нет, судить рано. Пока реализуем только два строительных проекта, оба в Оренбурге. Другие два проекта - в вяло текущем режиме. По большому счету, их бы уже начинать, вкапываться в землю, однако пока не торопимся. Ведем проектные работы, получаем технические условия...

- Компании должны строить то, что востребовано рынком, а не то, что они хотят, - констатирует министр Полухин.

В новом доме окна темны

Когда вечером проезжаешь мимо новостроек, видно, в каких квартирах никто не живет. Конечно, темные окна еще не означают, что находящееся за ними не продано. В элитных домах типа «Дрездена», пожалуй, так и есть, а в стандартных многоэтажках немало квартир инвестиционных. Тех, которые кто-то когда-то купил в намерении потом продать подороже.

Однако нынче, когда цены падают, приобретать жилье для вложения денег смысла нет. Риелторы говорят, даже в расчете на будущий рост цен (когда-нибудь он все равно случится) не окупит себя такая инвестиция. «Коммуналку» и налоги за квартиру, в которой не появляешься, все равно оплачивать приходится, так что выгоднее свободные деньги в банк под проценты положить.

Сколько у нас на самом деле не проданного строителями жилья? Полухин говорит о примерно 110 тысячах квадратных метров:

- Но что это за квартиры? Построенные в 2014 - 2015 годах трехкомнатные по 90 - 95 квадратов. Или квартиры в центре Оренбурга, где средняя стоимость метра доходит до 70 тысяч рублей. Такие не продаются. Раньше человек бегал – искал себе квартиру, а в последние два года ситуация кардинально поменялась. Все меньше люди приобретают жилье на начальной стадии строительства, потому что достаточно уже готового, когда можно посмотреть разные варианты. А компании борются за клиента, предлагают ему скидки, сертификаты в магазинах стройматериалов, предчистовую отделку… Так и должно быть.

У ипотеки в заложниках

Можно бы радоваться: теперь и в строительстве «покупатель всегда прав». Проблема лишь в том, что покупателей все меньше, о чем и цифры исследования «ОИЖК-недвижимости» свидетельствуют. Примерно 67 процентов многоквартирного жилья на первичном рынке приобретается сегодня за счет ипотеки. В 2016-м средневзвешенная ставка по ней сократилась в Оренбуржье до 12,4 процента годовых, сейчас уже 11,8 процента предлагается. Но как ни снижай, при наших доходах и нестабильности работы многие или не могут претендовать на ипотеку, или не рискуют залезать в долгую финансовую кабалу.

В советские времена проблем не возникало, поскольку государство предоставляло людям квартиры бесплатно, мы в них жили и иногда ими обменивались. Думаю, и сейчас большинство нуждающихся в улучшении условий вовсе не настаивает на получении квадратных метров именно в собственность: главное, чтобы с них никто не выгнал и чтобы лишнего не платить. Спрашиваю у Полухина, каковы перспективы строительства такого жилья, отвечает:

- В 2015 – 2016 годах в области действовала программа социального найма, в Бузулуке по ней построено около 60 квартир и в Оренбурге примерно 120. Люди в них платят гораздо меньше, чем если бы снимали жилье у частников. Но это не для всех категорий граждан. И вы же понимаете, данные квартиры были построены за счет бюджета области. Бюджет 2017 года не позволяет идти на такие расходы. Еще у нас на протяжении нескольких лет действует проводимая банком «Русь» программа льготной ипотечной ставки - под 2 процента. Но это тоже для определенных категорий. Другого пока, к сожалению, нет.

Краны ищут поддержки сверху

Арсен Унанян – председатель совета директоров челябинской группы «Компаньон» и одновременно вице-президент Российской гильдии риелторов. Он приехал на минувшей неделе в наш областной центр, чтобы в ходе выставок «СтройУрал» и «Недвижимость в Оренбуржье» поздравить местных коллег с десятилетием региональной гильдии. Но тоже не мог уйти от разговора о ситуации на рынке жилья, поскольку проблема - общероссийская:

- У нас в Челябинске потенциально сейчас около шести тысяч обманутых дольщиков может появиться, не исключено, что через какое-то время такая ситуация и у вас возникнет. Теряют клиентов застройщики, теряют риелторы. Покупатель ищет квартиру подешевле и такие же услуги, несет деньги в непонятно какие кооперативы и фонды. Отличное время для мошенников! В 2016-м количество уголовных дел в сфере недвижимости выросло в четыре раза. Необходимы совместные проекты с банками и застройщиками, подключение к диалогу правительства региона. В Челябинской области и в ряде других эта работа ведется сверху, потому что есть понимание: строительной отрасли сегодня нужно помогать. Регион живет и растет, когда крутятся строительные краны, ведь это новые рабочие места, школы, садики и так далее, а не только квадратные метры.

«По требованию российского законодательства, комментарии проходят модерацию. Мы удаляем сообщения, содержащие мат, сниженную лексику и оскорбления, даже в случае замены букв точками, тире и любыми иными символами. Не допускаются сообщения, призывающие к межнациональной и социальной розни.Также в комментариях мы не публикуем чужие авторские тексты»

актуально

Событие

Арбузные корки для Якубовича

Музей программы «Поле чудес» пополнится подарками из арбузной столицы Оренбуржья. Сольилечанка Лилия Леонова на протяжении 15 лет посылала Леониду Якубовичу кроссворды - и наконец стала участницей любимой передачи.

Культура

В кинопрокат выходит фильм «Жили-были мы»

Весной этого года в кинопрокат выйдет детский полнометражный фильм «Жили-были мы», автором сценария которого выступил заслуженный деятель искусств Российской Федерации Александр Адабашьян.

Конкурс

Полюбился дятлу... Дом культуры

Новый конкурс под девизом «Рядом с нами – в Год экологии» продолжает прием работ с наблюдениями читателей «ЮУ» за окружающей средой и о личном их участии в природоохранных акциях.

Дежурный по области

Водитель, притормози!

Почему водители перестали делать остановки по требованию? Могут ли соцработники отказать в выплате ЕДК? Как соседям рассчитываться за отопление в подъезде и подвале?

Паводок

Газету доставят… голуби!

В качестве эксперимента в подтопляемые сельсоветы планируют завезти почтовых голубей. Умная птица домчит письмо, привязанное к лапкам, от Покровки до Соль-Илецка (или наоборот) за 20 минут.

Образование

Храмы знаний продали на кирпичи

Ни себе, ни детям: как в Абдулинском округе приватизировали госимущество

Культура

Зимы не будет

В Библиотеке им. Н.К. Крупской в рамках проекта «АртХаус Клуб» состоится просмотр фильма российского режиссера Ильи Демичева.